在宏观经济背景和当地产业发展战略下，进行充分市场调研，发挥创意，把握项目所在产业的商机，对项目的市场细分、客户定位、业务模式、运作方式、盈利模式、投资收回和退出的方式等进行策划和设计。 发展战略规划是指企业对特定行业的市场结构和市场行为进行调查与分析，为企业制定科学有效的战略规划提供依据的活动。分析的内容主要包括：1、市场结构分析；2、行业的性质分析；3、行业的寿命周期分析；4、行业稳定性分析；5、其他有关因素；一个行业的特征和背景对企业制定和采取何种经营战略具有重要的影响作用，所以它常常是企业在制定企业经营战略时最要考虑的方法。 产业分析的目的 市场、竞争对手在哪里？ 市场、竞争对手从何而来？ 市场、竞争对手的走向？ 自身的竞争优势在哪里？ 市场分析的步骤 找出并定义问题>>拟定分析目标>>决定分析架构>>资源盘点与任务分配>>资料搜集与整理>>分析资料>>拟定报告（策略）>>行动。 常用的分析项目 价格、市场规模、市场占有率、产品成长率、产品生命周期、销售强度、客户/竞争对手财务分析、销售资料分析、销售渠道分析。 产业分析方法 产业分析可以采用产业经济学的方法，对企业所处的行业或打算进入的行业的性质进行集中度、行业内产品的差别状况，以及行业壁垒问题进行分析。由于集中度指标能够反映市场结构的基本特征、形成原因和变化趋势，而且容易定量化和便于测量，因此采用得最为广泛。 产业分析主要模型 产业分析的模型主要是波特五力分析模型，五力分析模型是迈克尔·波特(Michael Porter)于80年代初提出，对企业战略制定产生全球性的深远影响。用于竞争战略的分析，可以有效的分析客户的竞争环境。五力分别是：供应商的议价能力、购买者的议价能力、潜在竞争者进入的能力、替代品的替代能力、行业内竞争者现在的竞争能力。五种力量的不同组合变化 最终影响行业利润潜力变化。 (一)市场化竞争是提高核心竞争力的重要手段，进一步理清物流园区项目的开发建设思路，制定发展战略，明确发展目标，提高项目开发建设的指导性和操作性，加快项目开发建设步伐。 (二)战略指企业为适应不断变化的环境，面对激烈的竞争，根据当前和未来有可能出现的各种条件，为确定企业发展目标和实现目标的途径、措施、手段，谋求企业生存和不断发展所作出的总体性、长远性的策划和谋略。即是指企业为了适应未来环境的变化寻求长期生存和稳定发展而进行的总体性和长远性的策划。 (三)物流园区发展战略是物流园区发展计划的路线与灵魂，发展战略指导发展计划，发展计划落实发展战略。若要使策划的物流园区脱颖而出，必须对物流园区的发展做好战略策划。 1、在调研和定位的基础上，针对项目实际情况做出项目的发展战略研究报告。 2、报告主要内容包括：发展目标、发展战略、发展计划、发展重点项目及主要措施、政策支持措施、计划目标实现，战略实施保障措施及对策建议。 3、发展战略研究与策划对项目经营业务与管理等各项工作起着十分重要的作用。 4、目的是：提高对外部环境的适应能力，建立和维持其竞争优势，使其能够可持续发展。 (四)规划主要内容： 1、确定各功能区域面积、方位。 2、规划各功能区域的位置和建筑的布局。 3、规划各功能区域不同类型用途的仓库和建筑的技术标准，面积和数量。 4、建筑物、道路、绿地的空间布局及景观规划设计。 5、各类用地平衡表和技术经济指标。 6、路网中各道路的等级、交通组织及交通流向布置。 7、公路系统规划。 8、铁路系统规划。 9、市政工程，水暖电气管网规划与布局。 (五)主要规划成果组成 1、规划文本 包括总则、规划范围、土地使用强度控制、建筑红线控制、建筑间距与高度控制、道路交通规划、配套设施规划、市政管网规划及其它。 2、规划说明书 包括规划背景、规划原则、规划布局、工程设施规划和规划控制体系等。 3、规划图集 包括区位图、用地现状、土地利用规划、道路规划、交通规划、空间形态示意、功能结构分析、景观规划、绿化规划、开发强度控制、建筑高度控制、节点与界面引导、地块指标控制、用地编码。 4、分区建筑规划 包括建筑物形态、功能、建设内容、投资规模、平面图与效果图等。 5、制作设计物流园区动画宣传片。 |